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第8章 セクター紹介 不動産セクター(上)~実需に支えられて市場成長中~

  • 中国株式

中国本土の不動産業界は、所得水準の上昇と購買層の拡大に裏付けられたマイホーム需要の増加が市場拡大の原動力です。個人の可処分所得が伸びる中(前章参照)、購買力を高めた個人が住宅を手に入れやすくなったといえます。

ただ、「男は不動産が買えないと花嫁探しに苦労する」という話があるほど、住宅に特別な価値観を持つ中国人。購買力や投機熱の高まりとともに、不動産価格の高騰が社会問題となりました。当局はこうした事態を受け、不動産市況の引き締めを本格化。利上げなど金融引き締めのほか、デベロッパーの上場・増資・起債の不許可、セカンドハウス購入のハードル引き上げ(住宅ローンの頭金比率の引き上げ)など、各種措置を打ち出しました。また、「保障性住宅」という低価格住宅の整備を積極的に進めて供給を増やすなど、需給の緩和に努力しています。

政策で市況翻弄

中国の不動産市況は2008年のバブル崩壊で下落基調が続いた後、ソフトランディングを目指す当局の政策で上下に翻弄される展開です。「4兆人民元の景気刺激策」をきっかけに2009年は急反発したものの、その後、中央当局は2010年ごろから「不動産規制に絡んだ10項目の制約(中国語:国十条)」を発表するなど、改めて引き締め姿勢を鮮明化。市況で一進一退の攻防が続いたあと、資金繰りが厳しくなったデベロッパー各社が値引きによる在庫販売を拡大するなど、2011年は調整期に入りました。

ところが、12年に入り再び反騰に転じます。欧州債務不安の影響で国内の景気腰折れを懸念した中国政府が、12年の後半から引き締め姿勢をやや緩和させたためです。マクロの金融政策としては、12年6月と7月に連続利下げを実施。「引き締めを継続しつつも、中立スタンス方向に微調整を行う姿勢」に切り替えたことで、各地で不動産販売量が拡大しました。住宅ローン事情が段階的に改善し、市場予想が上向いたことも追い風となっています。13年の販売面積は、マイナス成長だった12年から打って変わり、前年同期比2~4割増で推移中。着工面積も春ごろからわずかながらプラスに転じました。

地域別で市況は二極化

ただ、全国の都市全てが回復に転じたわけではありません。人気のある大都市(一級都市、二級都市)の住宅価格が上がりやすく下がりにくいのに対し、中小地方都市(三級都市、四級都市)のなかには、バブルが弾けたところもでてきました。

代表的なものをあげると、不動産値下がり基調が止まない温州市。現地金融機関の不良債権比率が高まるなか、温州市政府は13年8月、2戸目の住宅購入を禁止する規制を撤廃しました。過熱感が見られる国内不動産市況に対して中国政府は引き締め策を依然堅持しているものの、地方政府の引き締め程度には変化がみられる格好です。これまでのように画一的に市場を押さえつけるのではなく、各地の状況に合わせた柔軟な対応へと引き締め路線が軌道修正されつつある――との見方が業界関係者の間ではコンセンサスとなっています。

また、温州市のほか、内モンゴル自治区オルドス市の新興ベッドタウンに代表される「鬼城(ゴーストタウン)」関連ニュースも各地のメディアを賑わしました。該当する一部エリアでは、移住者が少ないため、高層ビルが林立しているのに人影が見えず、車のほとんどない広々とした道路が異様な景色を織り成しているそうです。

  • このリポートは、亜州IR作成の「中国株入門」を加筆修正したものです。

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