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第8章セクター紹介不動産セクター（上）～実需に支えられて市場成長中～

中国本土の不動産業界は、所得水準の上昇と購買層の拡大に裏付けられたマイホーム需要の増加が市場拡大の原動力です。個人の可処分所得が伸びる中（前章参照）、購買力を高めた個人が住宅を手に入れやすくなったといえます。

ただ、「男は不動産が買えないと花嫁探しに苦労する」という話があるほど、住宅に特別な価値観を持つ中国人。購買力や投機熱の高まりとともに、不動産価格の高騰が社会問題となりました。当局はこうした事態を受け、不動産市況の引き締めを本格化。利上げなど金融引き締めのほか、デベロッパーの上場・増資・起債の不許可、セカンドハウス購入のハードル引き上げ（住宅ローンの頭金比率の引き上げ）など、各種措置を打ち出しました。また、「保障性住宅」という低価格住宅の整備を積極的に進めて供給を増やすなど、需給の緩和に努力しています。

政策で市況翻弄

中国の不動産市況は2008年のバブル崩壊で下落基調が続いた後、ソフトランディングを目指す当局の政策で上下に翻弄される展開です。「4兆人民元の景気刺激策」をきっかけに2009年は急反発したものの、その後、中央当局は2010年ごろから「不動産規制に絡んだ10項目の制約（中国語：国十条）」を発表するなど、改めて引き締め姿勢を鮮明化。市況で一進一退の攻防が続いたあと、資金繰りが厳しくなったデベロッパー各社が値引きによる在庫販売を拡大するなど、2011年は調整期に入りました。

ところが、12年に入り再び反騰に転じます。欧州債務不安の影響で国内の景気腰折れを懸念した中国政府が、12年の後半から引き締め姿勢をやや緩和させたためです。マクロの金融政策としては、12年6月と7月に連続利下げを実施。「引き締めを継続しつつも、中立スタンス方向に微調整を行う姿勢」に切り替えたことで、各地で不動産販売量が拡大しました。住宅ローン事情が段階的に改善し、市場予想が上向いたことも追い風となっています。13年の販売面積は、マイナス成長だった12年から打って変わり、前年同期比2～4割増で推移中。着工面積も春ごろからわずかながらプラスに転じました。

地域別で市況は二極化

ただ、全国の都市全てが回復に転じたわけではありません。人気のある大都市（一級都市、二級都市）の住宅価格が上がりやすく下がりにくいのに対し、中小地方都市（三級都市、四級都市）のなかには、バブルが弾けたところもでてきました。

代表的なものをあげると、不動産値下がり基調が止まない温州市。現地金融機関の不良債権比率が高まるなか、温州市政府は13年8月、2戸目の住宅購入を禁止する規制を撤廃しました。過熱感が見られる国内不動産市況に対して中国政府は引き締め策を依然堅持しているものの、地方政府の引き締め程度には変化がみられる格好です。これまでのように画一的に市場を押さえつけるのではなく、各地の状況に合わせた柔軟な対応へと引き締め路線が軌道修正されつつある――との見方が業界関係者の間ではコンセンサスとなっています。

また、温州市のほか、内モンゴル自治区オルドス市の新興ベッドタウンに代表される「鬼城（ゴーストタウン）」関連ニュースも各地のメディアを賑わしました。該当する一部エリアでは、移住者が少ないため、高層ビルが林立しているのに人影が見えず、車のほとんどない広々とした道路が異様な景色を織り成しているそうです。

※ このリポートは、亜州IR作成の「中国株入門」を加筆修正したものです。

外国株式のリスクと費用について

外国株式等の取引にかかるリスク

外国株式等は、株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。また、為替相場の変動等により損失（為替差損）が生じるおそれがあります。上場投資信託（ETF）は連動対象となっている指数や指標等の変動等、上場投資証券（ETN）は連動対象となっている指数や指標等の変動等や発行体となる金融機関の信用力悪化等、上場不動産投資信託証券（REIT）は運用不動産の価格や収益力の変動等により、損失が生じるおそれがあります。

レバレッジ型、インバース型ＥＴＦ及びＥＴＮのお取引にあたっての留意点

上場有価証券等のうち、レバレッジ型、インバース型のETF及びETN（※）のお取引にあたっては、以下の点にご留意ください。

レバレッジ型、インバース型のETF及びETNの価額の上昇率・下落率は、2営業日以上の期間の場合、同期間の原指数の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じたものとは通常一致せず、それが長期にわたり継続することにより、期待した投資成果が得られないおそれがあります。
上記の理由から、レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、中長期間的な投資の目的に適合しない場合があります。
レバレッジ型、インバース型のETF及びETNは、投資対象物や投資手法により銘柄固有のリスクが存在する場合があります。詳しくは別途銘柄ごとに作成された資料等でご確認いただく、またはコールセンターにてお尋ねください。

※「上場有価証券等」には、特定の指標（以下、「原指数」といいます。）の日々の上昇率・下落率に連動し1日に一度価額が算出される上場投資信託（以下「ETF」といいます。）及び指数連動証券（以下、「ETN」といいます。）が含まれ、ETF及びETNの中には、原指数の日々の上昇率・下落率に一定の倍率を乗じて算出された数値を対象指数とするものがあります。このうち、倍率が＋（プラス）１を超えるものを「レバレッジ型」といい、－（マイナス）のもの（マイナス１倍以内のものを含みます）を「インバース型」といいます。

米国株式の信用取引にかかるリスク

米国株式信用取引の対象となっている株式等の株価（価格）の変動等により損失が生じるおそれがあります。米国株式信用取引は差し入れた委託保証金を上回る金額の取引をおこなうことができるため、大きな損失が発生する可能性があります。その損失額は差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。また、米国株式信用取引は外貨建てで行う取引であることから、米国株式信用取引による損益は外貨で発生します。そのため、お客様の指示により外貨を円貨に交換する際の為替相場の状況によって為替差損が生じるおそれがあります。

外国株式等の取引にかかる費用

〔現物取引〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
分類取引手数料
米国株式約定代金の0.495％（税込）・最低手数料：0米ドル・上限手数料：22米ドル（税込）
中国株式約定代金の0.275％（税込）・最低手数料：550円（税込）・上限手数料：5,500円（税込）
アセアン株式約定代金の1.10％（税込）・最低手数料：550円（税込）・手数料上限なし
※当社が別途指定する銘柄の買付手数料は無料です。
※米国株式の売却時は上記の手数料に加え、別途SEC Fee（米国現地取引所手数料）がかかります。詳しくは当社ウェブページ上でご確認ください。
※中国株式・アセアン株式につきましては、カスタマーサービスセンターのオペレーター取次ぎの場合、通常の取引手数料に2,200円（税込）が追加されます。

〔米国株式信用取引〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引手数料
約定代金の0.33％（税込）・最低手数料：0米ドル・上限手数料：16.5米ドル（税込）
※当社が別途指定する銘柄の新規買建または買返済時の取引手数料は無料です。
※売却時（信用取引の場合、新規売建/売返済時）は上記の手数料に加え、別途SEC Fee（米国現地取引所手数料）がかかります。詳しくは当社ウェブページ上でご確認ください。

米国株式信用取引には、上記の売買手数料の他にも各種費用がかかります。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
米国株式信用取引をおこなうには、委託保証金の差し入れが必要です。最低委託保証金は当社が指定する30万円相当額、新規建て時に最低必要な委託保証金率は50％、委託保証金最低維持率（追証ライン）が30％です。委託保証金の保証金率が30％未満となった場合、不足額を所定の時限までに当社に差し入れていただき、委託保証金へ振替えていただくか、建玉を決済していただく必要があります。