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2015年7月9日

第293回 不動産投資と株式投資を比較する②~株式投資と不動産投資の違いと共通点

今回は、前回の続きとして、不動産投資と株式投資の違いだけでなく共通点もあぶりだし、投資の心得を再確認していきたいと思います。

REITと実物の不動産投資の違いは?

証券取引所には、株式だけでなくREIT(不動産投資法人)も上場しています。REITは簡単にいえば不動産を小口化したもので、少額からの不動産投資が可能となっています。

では、REITと実物の不動産投資の違いはどのようなところにあるのでしょうか。実物の不動産投資に比べて、REITの大きな魅力は「投資資金が小さく済む」「流動性が高い」の2点にあります。特に、REITの仕組みを用いることで流動性の乏しい不動産がいつでも売買できるようになったという点は、非常に歓迎すべきことです。

その一方、REITに組み入れられている物件は投資家にとって「ベストな物件」であることは少ないと思います。日本のREITの多くはそのバックに不動産会社がついていることもあり、もし優良な物件があったなら、それをわざわざREITに組み入れるのではなく自身で保有するはずだからです。

でも、価格上昇により以前よりかなり低下したとはいえ、REITの利回り自体は数%程度と他の金融商品に比べてかなり高いのも事実です。

従って、自身で物件の目利きができるという自信があるならば、REITに投資するよりも安定した高利回りが期待できる物件を自分で探して投資した方がよいでしょう。さらに、銀行からの借り入れによりレバレッジを効かせれば、少ない自己資金で多額の収入を得ることも可能です。

逆に、自分自身で不動産投資をするようなまとまったお金もなく、物件の目利きにも自信がない、さらには不動産投資に高い流動性を求めたいというような方は、そこそこの利回りで十分満足できるならばREITへの投資が向いているといえるでしょう。

不動産投資はインサイダー取引OK?

株式投資では、インサイダー情報をもとに他の投資家より有利な状況で売買を行うことは法律により禁止されています。

しかし、一般に不動産投資ではインサイダー情報をもとにした投資は禁じられていません。例えば、「市役所が近々移転する」とか「数年後に新しく駅ができる」とか「近い将来大規模な再開発が行われる」という情報をいち早く入手すれば、不動産価格が高騰する前に買い仕込んでおくことができます。あるいは「この物件はテナントが頻繁に入れ替わる」とか「一度テナントが退出するとなかなか次が決まらない」という情報を得ていれば、その物件への投資は見送る、という判断も可能です。したがって、不動産投資は情報力の勝負ということができます。

また、例えば不動産業者と親しくなっていれば、掘り出し物の物件を優先的に紹介してくれるかも知れませんし、銀行マンと親しくなれば、好条件での融資が受けやすくなるかも知れません。こうした面から考えると、不動産投資は、情報力に加え、ある程度密接な人間関係のつながりが重要になってくるといえるでしょう。

ですから、「自分はあまり人付き合いが得意でない」という方は、株式投資や、REITを通じた不動産投資が向いていると思います。

なお、REITについては、上場株式と同様インサイダー取引規制が設けられていますので十分にお気を付けください。

借金をした不動産投資と信用取引で株を買うのとは同じこと

不動産投資の際に、銀行等から借り入れをする投資家は数多くいます。また、信用取引を使って株を買う個人投資家は今では非常に多くなりました。どちらも、「レバレッジを効かせる」という点では同じです。うまく使いこなせれば大きな武器(より多くの収入や利益を得られる)になる一方で、使い方を誤ると全財産を失うこともある点には十分に注意が必要です。

バブル期には、相続税対策と称して、借金をしてアパートをいくつも建てた資産家が大勢いました。しかし、空室が想定より多く生じて借入金の返済が滞り、それに追い打ちをかけるようにバブル崩壊により不動産価格が急落、結局は借金の担保に入っている不動産を二束三文で競売にて売りたたかれ、最後は多額の借金だけが残る・・・という悲惨な例が後を絶ちませんでした。

その後四半世紀が過ぎて再び同じような光景が目立つようになりました。空き家が全国で800万件を超えているにも関わらずです。過去の過ちが繰り返されることのないよう、筆者としてはただただ祈るばかりです。

株式投資も不動産投資も手持ちの資金だけで行っていれば、最悪でも多額の含み損を抱えるだけで済みます。しかし、借金をして投資をすると、失敗した場合全財産を失いかねず、最悪の場合は借金だけが残ることになります。よほど投資に自信のある方でない限りは、手持ちの資金の範囲内で投資を実行するのが無難です。

株も不動産も「自分で考え行動する」ことが大事

株式投資で失敗しがちな個人投資家の典型例といえば、「人に勧められた銘柄を深く考えずに買う」というものです。

一方、不動産投資で失敗に陥りやすいのは、「業者が作成した(バラ色の)収支計画」を鵜呑みにしてアパートを建ててしまうようなケースです。最近は、サブリース契約をめぐり、オーナーと業者とでトラブルになる事例が多いようです。これはまさに業者が作成した計画をオーナー側が何の疑問も持たずそのまま受け入れてしまったために生じているものです。

どちらにも共通するのが、「他人のアドバイスをそのまま受け入れてしまっている」という点です。

株式投資を長年やってみると分かりますが、人から勧められたり雑誌やネットで推奨されている銘柄を買うということを続けていると、あまり良い投資成果は期待できません。仮に推奨銘柄を買うにしてもチャートを見てタイミングが悪いと判断したら買いを見送る必要がありますし、売り時のタイミングも自身で見極めなければなりません。

不動産投資も、果たして業者の示したプランの通りに収入が得られるのか、本当はどのくらいの年間利回りになりそうなのか、空室率がどのくらいまでなら資金繰りが行き詰らずに済むのかなど、よく検討したうえで投資を実行するか決定する必要があります。

株式投資も不動産投資も、自己責任であるのは同じです。他人任せではなく、「自分で考えて行動する」ことが非常に大事なのです。

不動産投資と株式投資、どちらも魅力的で甲乙つけがたいものです。でも、いつでも気軽に始められていつでも換金することができる、そしてやり方さえ間違わなければしっかりと資産を増やすことができる、これこそが株式投資の魅力です。

最初の一歩が踏み出せないという方もいらっしゃるとは思いますが、10万円からでも十分に始められます。ぜひ株式投資という楽しく素晴らしい世界に入ってきてください。

ご案内

6月25日、拙著最新刊「株を買うなら最低限知っておきたい 株価チャートの教科書」がダイヤモンド社より発売されました。
これは既刊の「株を買うなら最低限知っておきたい ファンダメンタル投資の教科書」の姉妹版です。筆者が株の買い時、売り時のタイミングを具体的どのように判断しているかが分かる内容です。
「ファンダメンタル投資の教科書」「株価チャートの教科書」を携えていただければ、株式投資は鬼に金棒であると自負しております。是非ご一読下さい。

また、7月22日(水)19時より、ダイヤモンド社で刊行記念セミナーを行います。
詳しくは以下をご覧ください。
「株を買うなら最低限知っておきたい 株価チャートの教科書」 刊行記念著者セミナー

本資料は情報提供を目的としており、投資等の勧誘目的で作成したものではありません。お客様ご自身で投資の最終決定をおこなってください。本資料の内容は、弊社が信頼できると判断した情報源から入手・編集したものですが、その情報源の確実性まで保証するものではありません。なお、本資料の内容は、予告なしに変更することがあります。

足立武志

知って納得!株式投資で負けないための実践的基礎知識

株式投資がうまくいかない、という個人投資家の皆様へ。実践をベースにした「すぐに役立つ真の基礎知識」は、お客様の株式投資戦略に新たなヒントを提供。負けない、失敗しないためにはどのように行動すべきか、これから「株式投資」を始めようと考えている方、必見です。

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国内株式のリスクと費用について

■国内株式 国内ETF/ETN 上場新株予約権証券(ライツ)

【株式等のお取引にかかるリスク】

株式等は株価(価格)の変動等により損失が生じるおそれがあります。上場投資信託(ETF)は連動対象となっている指数や指標等の変動等、上場投資証券(ETN)は連動対象となっている指数や指標等の変動等や発行体となる金融機関の信用力悪化等、上場不動産投資信託証券(REIT)は運用不動産の価格や収益力の変動等、ライツは転換後の価格や評価額の変動等により、損失が生じるおそれがあります。※ライツは上場および行使期間に定めがあり、当該期間内に行使しない場合には、投資金額を全額失うことがあります。

【信用取引にかかるリスク】

信用取引は取引の対象となっている株式等の株価(価格)の変動等により損失が生じるおそれがあります。信用取引は差し入れた委託保証金を上回る金額の取引をおこなうことができるため、大きな損失が発生する可能性があります。その損失額は差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。

【株式等のお取引にかかる費用】

国内株式の委託手数料は「超割コース」「いちにち定額コース」の2コースから選択することができます。
〔超割コース(現物取引)〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
5万円まで 55円(税込)
10万円まで 99円(税込)
20万円まで 115円(税込)
50万円まで 275円(税込)
100万円まで535円(税込)
150万円まで640円(税込)
3,000万円まで1,013円(税込)
3,000万円超 1,070円(税込)

〔超割コース(信用取引)〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 99円(税込)
20万円まで 148円(税込)
50万円まで 198円(税込)
50万円超 385円(税込)

超割コース大口優遇の判定条件を達成すると、以下の優遇手数料が適用されます。大口優遇は一度条件を達成すると、3ヶ月間適用になります。詳しくは当社ウェブページをご参照ください。
〔超割コース 大口優遇(現物取引)〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 0円
20万円まで110円(税込)
50万円まで 261円(税込)
100万円まで 468円(税込)
150万円まで559円(税込)
3,000万円まで 886円(税込)
3,000万円超936円(税込)

〔超割コース 大口優遇(信用取引)〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。

〔いちにち定額コース〕
1日の取引金額合計(現物取引と信用取引合計)で手数料が決まります。
1日の取引金額合計 取引手数料
100万円まで0円
200万円まで 2,200円(税込)
300万円まで 3,300円(税込)
以降、100万円増えるごとに1,100円(税込)追加。
※1日の取引金額合計は、前営業日の夜間取引と当日の日中取引を合算して計算いたします。
※一般信用取引における返済期日が当日の「いちにち信用取引」、および当社が別途指定する銘柄の手数料は0円です。これらのお取引は、いちにち定額コースの取引金額合計に含まれません。

  • カスタマーサービスセンターのオペレーターの取次ぎによる電話注文は、上記いずれのコースかに関わらず、1回のお取引ごとにオペレーター取次ぎによる手数料(最大で4,950円(税込))を頂戴いたします。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
  • 信用取引には、上記の売買手数料の他にも各種費用がかかります。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
  • 信用取引をおこなうには、委託保証金の差し入れが必要です。最低委託保証金は30万円、委託保証金率は30%、委託保証金最低維持率(追証ライン)が20%です。委託保証金の保証金率が20%未満となった場合、不足額を所定の時限までに当社に差し入れていただき、委託保証金へ振替えていただくか、建玉を決済していただく必要があります。

【貸株サービス・信用貸株にかかるリスクおよび費用】

(貸株サービスのみ)

リスクについて
貸株サービスの利用に当社とお客様が締結する契約は「消費貸借契約」となります。株券等を貸付いただくにあたり、楽天証券よりお客様へ担保の提供はなされません(無担保取引)。
(信用貸株のみ)
株券等の貸出設定について
信用貸株において、お客様が代用有価証券として当社に差入れている株券等(但し、当社が信用貸株の対象としていない銘柄は除く)のうち、一部の銘柄に限定して貸出すことができますが、各銘柄につき一部の数量のみに限定することはできませんので、ご注意ください。

(貸株サービス・信用貸株共通)

当社の信用リスク
当社がお客様に引渡すべき株券等の引渡しが、履行期日又は両者が合意した日に行われない場合があります。この場合、「株券等貸借取引に関する基本契約書」・「信用取引規定兼株券貸借取引取扱規定第2章」に基づき遅延損害金をお客様にお支払いいたしますが、履行期日又は両者が合意した日に返還を受けていた場合に株主として得られる権利(株主優待、議決権等)は、お客様は取得できません。
投資者保護基金の対象とはなりません
貸付いただいた株券等は、証券会社が自社の資産とお客様の資産を区別して管理する分別保管および投資者保護基金による保護の対象とはなりません。
手数料等諸費用について
お客様は、株券等を貸付いただくにあたり、取引手数料等の費用をお支払いいただく必要はありません。
配当金等、株主の権利・義務について
貸借期間中、株券等は楽天証券名義又は第三者名義等になっており、この期間中において、お客様は株主としての権利義務をすべて喪失します。そのため一定期間株式を所有することで得られる株主提案権等について、貸借期間中はその株式を所有していないこととなりますので、ご注意ください。(但し、信用貸株では貸借期間中の全部又は一部においてお客様名義のままの場合もあり、この場合、お客様は株主としての権利義務の一部又は全部が保持されます。)株式分割等コーポレートアクションが発生した場合、自動的にお客様の口座に対象銘柄を返却することで、株主の権利を獲得します。権利獲得後の貸出設定は、お客様のお取引状況によってお手続きが異なりますのでご注意ください。貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金については、発行会社より配当の支払いがあった後所定の期日に、所得税相当額を差し引いた配当金相当額が楽天証券からお客様へ支払われます。
株主優待、配当金の情報について
株主優待の情報は、東洋経済新報社から提供されるデータを基にしており、原則として毎月1回の更新となります。更新日から次回更新日までの内容変更、売買単位の変更、分割による株数の変動には対応しておりません。また、貸株サービス・信用貸株内における配当金の情報は、TMI(Tokyo Market Information;東京証券取引所)より提供されるデータを基にしており、原則として毎営業日の更新となります。株主優待・配当金は各企業の判断で廃止・変更になる場合がありますので、必ず当該企業のホームページ等で内容をご確認ください。
大量保有報告(短期大量譲渡に伴う変更報告書)の提出について
楽天証券、または楽天証券と共同保有者(金融商品取引法第27条の23第5項)の関係にある楽天証券グループ会社等が、貸株対象銘柄について変更報告書(同法第27条の25第2項)を提出する場合において、当社がお客様からお借りした同銘柄の株券等を同変更報告書提出義務発生日の直近60日間に、お客様に返還させていただいているときは、お客様の氏名、取引株数、契約の種類(株券消費貸借契約である旨)等、同銘柄についての楽天証券の譲渡の相手方、および対価に関する事項を同変更報告書に記載させていただく場合がございますので、予めご了承ください。
税制について
株券貸借取引で支払われる貸借料及び貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金相当額は、お客様が個人の場合、一般に雑所得又は事業所得として、総合課税の対象となります。なお、配当金相当額は、配当所得そのものではないため、配当控除は受けられません。また、お客様が法人の場合、一般に法人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。税制は、お客様によりお取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは、税務署又は税理士等の専門家にご確認ください。

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