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2020年東京オリンピック開催決定で“J-REIT”に注目!!

2020年東京オリンピック開催決定で“J-REIT”に注目!!

2020年、オリンピックの開催地が東京に決定しました。決定以降、日経平均株価や関連産業の動きに注目が集まる中、楽天証券では、9月9日以降、“J-REIT(Jリート)”ファンドの1日あたりの買付代金が対8月比で増加しています。

7年後のオリンピックに向け、オリンピック招致委員会が示す設備投資への期待を背景に、改めて“日本の不動産への投資”が注目されています。

“J-REIT(Jリート)”の歴史は、2001年9月に始まりました。まだまだ成長過程であり、「“J-REIT(Jリート)”ってなんだろう」と思われる投資家の方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、「<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド」の運用会社であるニッセイアセットマネジメントのご担当者に、“J-REIT(Jリート)”の現状、今後の見通しについて、ご解説いただきます。

J-REITとは?

  1. “J-REIT(Jリート)”とは、Japanese Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、日本の不動産投資信託を指します。
    オフィスビルや商業施設などの不動産を購入し、賃貸や売買などで得た利益を投資家に分配するファンドです。
  2. 多数の投資家から集めた資金等により、不動産を購入し、購入した不動産の管理・運営等を行います。
  3. 賃料や売却利益等の収入から経費を差し引いて残った利益の大部分を配当として投資家に還元します。

J-REITの注目銘柄

<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド

徹底した「低コストの実現」

ファンド名称にもあるとおり、当ファンドは、3つの手数料が0円です。

  1. 購入手数料
  2. 換金手数料
  3. 信託財産留保額

頂戴するファンドの運用管理に係る手数料もファンドの純資産総額に対し、年率0.3618%(税込)、監査費用は純資産総額に対し、年率0.0324%(税込)と低コストを実現しています。

ニッセイアセットマネジメントご担当者からのコメント

ニッセイアセットマネジメント株式会社
投資信託営業部 投資信託クライアントサービス室
営業部長 齊藤 毅人氏

J-REITが投資する対象は不動産です。その保有する不動産の内、約6割は東京にあります(2013年6月末時点)。従って、J-REITの業績は、東京の不動産市況や経済の影響を大きく受けることになります。現状の不動産市況の回復は緩慢で、デフレからの脱却を実感できる状況にはありません。

現在のJ-REIT市場の環境は、2003年年初から2005年年初までの状況に似ていると判断しています。当時は地価やオフィス賃料の下げが続いていました。そのためJ-REITの配当額の増加ペースは緩やかで、J-REIT市場全体の動きを示す東証REIT指数も上値の重い展開となっていました。その動きが変わったのは、不動産市況の回復傾向が鮮明になり、本格回復に至ってからです。

今後、五輪開催等を受け、不動産市場は回復のスピードを速める可能性があります。賃料増加や保有不動産の価値上昇等により、東証REIT指数は足元のもみあい状態を脱し、本格上昇期に入るものとみています。

【東証REIT指数と不動産市況】

  • 予想配当額=(東証REIT指数×予想配当利回り)/100

  • 六大都市=東京区部、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸

ご参考として、今後予定されている不動産再開発案件等を以下にご紹介します。

  1. 日本不動産研究所によれば2010年12月時点で、東京区部のオフィスビル(延床面積ベース)の約3割が築年数30年以上と、耐震基準が厳しくなる前の法律(建築基準法)に基づいて作られています。東京都は2020年ビジョンで地震に負けない都市造りを目指しており、旧いビルの建て替えが活発化し、不動産市況を活性化させる可能性があります。
  2. 既にアベノミクスの成長戦略では、首都圏空港の強化と都心へのアクセス改善、戦略特区の活用による国際都市に向けた環境整備の提案等がなされています。今回の五輪開催決定をきっかけに、交通インフラの整備や国際競争力の強化(首都圏空港の強化、特区に指定された地域の再開発等)に向けた取り組みが加速するものと見ています。

首都圏高速道路整備計画

都心環状線は、流入する自動車の約6割が沿道に用のない車だといわれており、慢性的な渋滞が発生しています。
国内最大のコンテナ取扱量を誇る東京・横浜港へのコンテナ輸送は、自動車輸送が約9割を占めていますが、今までは渋滞により輸送時間の信頼性が低下し、物流企業の国際競争力を阻害していました。
今後は「3環状道路」の整備により渋滞解消が予想され、物流企業の国際競争力向上が期待されます。

アジアヘッドクォーター特区

2011年、政府は東京のグローバル企業誘致を優位に進めるため、国際戦略総合特区「アジアヘッドクォーター特区」に都内5地域を指定しました。2016年までに、アジア地域の業務統括拠点・研究開発拠点を50社以上、その他外国企業を500社以上誘致することを目標としています。
税制、規制緩和、まちづくりを組み合わせた戦略的企業誘致により、東京圏の人口増加、経済活性化が期待できます。

買付ランキング ※東京オリンピック開催決定後のランキング(2013年9月9日~9月12日)

順位 ファンド名 委託会社 手数料
(税込)
実質信託報酬率(税込) 信託財産
留保額
1位 新光J-REITオープン 新光投信 一律:1.08% 0.702% 0.1%
2位 MHAM J-REITインデックスファンド(毎月決算型)(ビルオーナー) みずほ投信投資顧問 なし 0.702% 0.3%
3位 SMT J-REITインデックス・オープン 三井住友トラスト・アセット なし 0.432% 0.05%
4位 DIAM J-REITオープン(毎月決算コース)(オーナーズ・インカム) DIAMアセットマネジメント 一律:1.08% 1.08% なし
5位 eMAXIS 国内リートインデックス 三菱UFJ投信 なし 0.432% 0.3%
6位 ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型) ニッセイアセットマネジメント 500万円未満:2.16%
500万円以上1000万円未満:1.62%
1000万円以上:1.08%
1.08% なし
7位 明治安田J-REIT戦略ファンド(毎月分配型)(リート王) 明治安田アセットマネジメント なし 0.972% 0.2%
8位 MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース(物件満彩) みずほ投信投資顧問 一律:1.08% 1.08% 0.3%
9位 フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド フィデリティ投信 一律:1.08% 1.074% 0.3%
10位 三菱UFJ Jリートオープン(3ヵ月決算型) 三菱UFJ投信 1000万円未満:2.16%
1000万円以上1億円未満:1.62%
1億円以上:1.08%
1.08% なし

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投資信託の取引にかかるリスク
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