2013年11月22日（金）から、「ｅＭＡＸＩＳ　新興国リートインデックス」の取り扱いを開始いたします。これまでありそうでなかった、新興国のリート（不動産投信）のインデックスファンドの登場です。
新興国の経済成長や、リート市場の現状など、新興国リートの魅力をデータに基づき解説いたします。

【目次】

リート（不動産投資信託）とは？

多数の投資家から資金を集めて不動産を所有、管理、運営し、そこから生じる賃貸料収入や売却益を投資家に分配する商品です。
分配金の原資は主に多数の物件からの賃貸料収入などです。

• リートは、ほとんどの国で利益の一定割合以上を配当することが義務付けられています。さらに利益に対する課税が免除されるなど、投資家にとって税制面で優遇を受けられる仕組みになっています。
• リートの主な収入源は賃貸料収入ですが、賃貸借契約の期間は通常長期に及ぶものであることから、好不況の波に関わらず、運用収益は比較的安定したものとなります。

先進国を上回る経済成長が継続、相対的に高い配当利回りが魅力

組み入れられる新興国は、先進国を上回る経済成長が継続

• 新興国リートに採用されている6カ国（南アフリカ、メキシコ、マレーシア、トルコ、タイ、台湾）の経済は堅調に推移し、合計の名目GDP成長率は総じて先進国を上回る高い水準で推移しています。
• 指数採用国は、アジア圏・欧州圏・北米圏に分散されており、各地域の経済圏の発展も成長を後押していくと考えられます。

中間層の拡大や都市化の進展が追い風

• 今後、新興国では、経済発展に伴い『中間層の拡大』や『都市化の進展』が見込まれます。
• これらは、個人消費やサービス需要の拡大にも繋がり、オフィスだけでなく、ショッピングモールや病院、物流センターなどの不動産に対する需要が大きくなっていくと考えられます。

経済成長を背景に、高い配当利回りが魅力

• 堅調な経済成長を背景に、新興国リートの配当利回りは、新興国株式や先進国リートの配当利回りを上回るなど、総じて優位な水準となっており、安定的な高配当収益の享受が期待されます。
• また、指数採用国のインフレ状況をみても、一部の国で高い状況になっているものの、総じて安定しており、新興国リートは相対的に魅力のある資産と考えられます。

新興国におけるリート市場は発展段階、市場の成長期待は高い

新興国リート市場は発展段階

• リート市場は、アメリカで1960年に始めて創設され、その後、オーストラリア（1970年）などで普及するなど、長い歴史を経て発展してきたことから、株式市場の2.5％前後にまで拡大しています。
  一方、新興国は歴史が浅く、0.2％程度と低位に留まっています。
• 今後、新興国においては、持続的な経済発展に伴う市場環境の改善や資産価値の上昇に加えて、リート制度の浸透・普及などから、リート市場の発展が期待されます。

リート指数採用国・銘柄の拡大が成長を後押し

• 新興国の安定的な経済成長やリート制度の導入を背景に、2012年9月にタイやメキシコのリート銘柄が新規採用されるなど、新興国リートの時価総額は総じて拡大基調となっています。
• 先進国でリート市場が発展してきたことを踏まえると、引き続き指数採用国・銘柄の広がりが期待でき、新興国リート市場の成長を後押ししていくことが見込まれます。

先進国に対して、財務の安全性が高く、先進国と同等の評価を獲得

新興国リート採用銘柄の安全性は比較的高い

• 新興国リート市場の拡大が期待できるなか、リート指数の負債比率（借入金/総資産）をみてみると、主要新興国では米国など先進国よりも低く、相対的に安全性が高い状況となっています。
• 以下のグラフをみると、新興国リート指数採用銘柄は、過度な負債を活用した事業拡大を行っていないと考えられます。

成長性や安全性などの観点から評価が上昇

• リート価格（時価）が純資産価格（簿価）に対して割高か割安か判断する指標である『株価純資産倍率』を見てみると、新興国は先進国とほぼ同程度の評価を得る状況にまでなっています。
• これは、新興国リートが、先進国と比較して負債比率が低く相対的に安全性が高いことに加えて、成長性や高い配当利回りという点が評価され始めていると考えられます。

堅調なパフォーマンスを維持、さらにリスク・リターンでみても魅力的

堅調なパフォーマンスを維持

• 新興国リート指数は他の海外株指数と比較して、堅調に推移しています。特にリーマンショック以降のリターンは+150％程度と大きく上昇しています。
• 先進国株式指数に対しても相対的に低い相関を示しており、分散投資先として魅力的と考えられます。

魅力の高いリスク・リターン特性

• 新興国リート指数は安定したリスクのもと高リターンを獲得してきたため、他の主要株式指数と比較して優位なリスク・リターン特性を示しています。

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